Mietpreisbremse wird in 22 Städten eingeführt

Das Kabinett hat beschlossen, dass die Mietpreisbremse für Neuvermietungen in 22 nordrhein-westfälischen Städten gelten soll. Nach der ab dem 1. Juli 2015 geltenden Verordnung darf in den betroffenen Städten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden.
 
Bauminister Michael Groschek sagte nach dem Kabinettsbeschluss: „Nachdem das Kabinett den Entwurf meines Hauses gebilligt hat, wird die Mietpreisbremse in NRW zum 1. Juli 2015 in Kraft treten. Die Mieter in NRW haben nunmehr zusammen mit der bereits geltenden Kappungsgrenzenverordnung für bestehende Mietverträge und der neuen Mietpreisbremse für Wiedervermietungen eine deutliche Verbesserung ihrer Rechte. Wir wollen so verhindern, dass weniger einkommensstarke Mieter aus Städten wie Köln oder Düsseldorf verdrängt werden und wir Quartiere nur für Besserverdienende bekommen.“
 
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz, veröffentlicht am 27.04.2015 im Bundesgesetzblatt, wurde die Mietpreisbremse eingeführt. Damit wird die Wiedervermietungsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent begrenzt. Die Landesregierungen sind ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die Mietobergrenze zeitlich befristet gelten soll.
 
Der Entwurf der Verordnung und das notwendige Gutachten zur Bestimmung der Kommunen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, wurden zuvor mit den Mieterverbänden und den Verbänden der Wohnungswirtschaft erörtert.
 
Nach dem Gutachten macht die besonders angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt die Einführung der Mietpreisbremse in diesen 22 Städten erforderlich:
 
Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen;
 
Regierungsbezirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf;
Regierungsbezirk Münster: Münster, Bocholt;
Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn.
 
Bereits im vergangenen Jahr wurde die Kappungsgrenzenverordnung erlassen, die 59 Städte und Gemeinden umfasst und die Mieter bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen schützt.
 
Bei der neuen Verordnung zur Mietpreisbremse sind weniger Städte berücksichtigt worden. Das liegt daran, dass die Mietpreisbremse im Vergleich zur Begrenzung der Mieterhöhungen bei Bestandsmieten sowohl einen stärkeren Eingriff in die Vertragsfreiheit der Vertragspartner als auch in die Eigentumsfreiheit der Eigentümer darstellt. Die Kriterien für das Feststellen einer angespannten Wohnungsmarktlage sind daher deutlich strenger.
 

Zum Hintergrund

1. Was regelt die Mietpreisbremse?
Die bundesgesetzlichen Neuregelungen sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden darf. Die Länder werden ermächtigt, für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen.
 
2. Wie setzt das Land NRW die Mietpreisbremse um?
Die Landesregierung NRW hat am 23. Juni 2015 im Kabinett beschlossen, von der bundesgesetzlichen Ermächtigung Gebrauch zu machen und eine Mietbegrenzungsverordnung mit Wirkung zum 1. Juli 2015 erlassen. Darin sind 22 Kommunen bestimmt, in denen die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt identifiziert hat und in denen die nunmehr zulässige Wiedervermietungsmiete maximal auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden darf.
 
Die Mietbegrenzungsverordnung in NRW umfasst im Wesentlichen die Universitätsstädte und die Städte an der Rheinschiene mit den sie umgebenden Kommunen.
 
3. Für welche Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse?
-     Die Mietpreisbremse gilt in den Städten, die in der Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung genannt sind.
-     Sie ist anzuwenden auf Mietverhältnisse, die nach dem Inkrafttreten der Verordnung abgeschlossen werden. Es wird alleine auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages abgestellt und nicht z. B. auf das Datum des Einzugs.
 
Es gibt vier Ausnahmen:
-     Neubau: Hier gilt die Mietpreisbremse nicht. Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird.
-     Umfassende Modernisierung: Hier gilt die Mietpreisbremse nicht. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
-     Vormiete: Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die eigentlich zulässige, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
-     Aufwändige Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses: Diese Modernisierungen können weiter beim Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB). Sie rechtfertigen also einen weiteren Zuschlag über das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig ist.
 
4. Wie erfährt man, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist?
Dabei helfen qualifizierte und einfache Mietspiegel, die die ortsübliche Vergleichsmiete dokumentieren. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, ist eine Bezugnahme auf Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete möglich.
 
5. Welche Konsequenzen hat es, wenn gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird?
Die vereinbarte Miete ist insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss also maximal nur 110 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Es ist – wie auch sonst im Vertragsrecht - Sache des Mieters, seine Rechte wahrzunehmen. Im Zweifel sollten sich Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, zunächst an einen Mieterverein wenden oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen.
 
6. Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ja – allerdings muss er einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse rügen. Zurückverlangen kann er nur die zu viel gezahlte Miete, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.
 
Vgl. auch Fragen und Antworten zur Mietpreisbremse des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz:
http://www.bmjv.de/DE/Themen/BauenundWohnen/Mietpreisbremse/_node.html