Ministerium der Justiz legt Bundesratsinitiative zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerberaummietrecht vor
Staatssekretär Wedel erklärt, der Gesetzesentwurf solle die Rechtssicherheit von Vermietern und Mietern gleichermaßen stärken.
§ 550 BGB, der auch im Gewerberaummietrecht anwendbar ist, sieht in der derzeit gültigen Fassung vor, dass Gewerberaummietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr in nicht schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar sind.
§ 550 BGB, der auch im Gewerberaummietrecht anwendbar ist, sieht in der derzeit gültigen Fassung vor, dass Gewerberaummietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr in nicht schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar sind. Obwohl diese Regelung nach dem Willen des Gesetzgebers vor allem dem Schutz des in ein laufendes Gewerberaummietverhältnis eintretenden Erwerbers einer Mietsache dienen sollte, erlaubt sie nach ihrem derzeitigen Wortlaut bei einem Schriftformverstoß auch den ursprünglichen Parteien des Gewerberaummietvertrages die vorzeitige Kündigung.
Von diesem Recht haben die Parteien – insbesondere bei Gewerberaummietverträgen – in der Vergangenheit umfänglich Gebrauch gemacht. Sie haben damit die Regelung letztlich zweckentfremdet, indem sie versucht haben, sich unter Verweis auf den nicht vorhandenen schriftlichen Mietvertrag auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrages zu berufen und diesen sodann entgegen der ursprünglich für einen bestimmten Mietzeitraum getroffenen Abrede ordentlich (vorzeitig) zu kündigen. Spezialisierte Juristen untersuchen für eine der beiden Vertragsparteien nicht mehr lukrative laufende Gewerberaummietverträge auf Verstöße gegen das Schriftformerfordernis, damit diese vorzeitig gekündigt werden können. Alleine der Bundesgerichtshof hat in den Jahren 2001 bis 2018 30 Revisionsurteile verkündet, in denen die Einhaltung der Schriftform entscheidungserheblich war.
Staatssekretär Dirk Wedel zum Hintergrund der Initiative: „Für Mieter und Vermieter begründet diese Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses eine erhebliche Rechts- und Planungsunsicherheit: Wer riskiert Investitionen in die Zukunft, wenn die Dauer des Vertragsverhältnisses nicht gesichert ist? Aus diesem Grund sieht unser Gesetzentwurf vor, das Kündigungsrecht auf den Erwerber zu beschränken und die Regelung in einen neu zu schaffenden § 566 Absatz 3 BGB zu verlagern. Zusätzlich soll das nunmehr nur noch dem Erwerber für die vor seinem Erwerb liegenden Schriftformverstöße zustehende Kündigungsrecht zum Schutz des Mieters, der das eigene Kündigungsrecht aufgrund der Aufhebung des bisherigen § 550 BGB verliert, zeitlich befristet werden. So soll der Erwerber nur noch binnen drei Monaten seit Kenntnis von der ohne Wahrung der notwendigen Schriftform getroffenen Zusatzabrede Gebrauch machen können. Außerdem soll die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter ihr widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Gewerberaummietvertrags zu den schriftlich vereinbarten Bedingungen einverstanden erklärt. So schaffen wir Rechtssicherheit und berücksichtigen gleichermaßen die Interessen der Vermieter wie der Mieter“.
Die juristische Lehre, die Gerichte und auch in diesem Bereich tätige Praktiker haben sich dafür ausgesprochen, die Vorschrift entsprechend zu reformieren.
